十分PK拾APP:光明地產上半年增收不增利 多元轉型能否改善現狀?

最新资讯 2019年09月17日 16:00

光明地產上半年增收不增利 多元轉型能否改善現狀?

光明地產上半年增收不增利 多元轉型能否改善現狀?

【漠河下雪】

2019年上半年公司竣工面積 66.4 萬平♀△⊿,佔全年竣工計劃的 29.6%♀﹡,2019年計劃竣工面積為224.32萬平方米?,而2015-2018年公司竣工面積分別為196.1萬平方米、292.63萬平方米、246.62萬平方米和142.44萬平方米⊿☆☆,同比分別增長了46.56%、49.22%、-15.72%和-42.24%π∴□。拿地和開工在不斷提升〇,竣工面積卻跟不上節奏┊↑♀,沉澱資金成本無疑會增加企業的財務負擔♀♂﹡。

光明地產曾在2016~2017年♂♂⌒,凈利潤增長超過90%♂,這是它的「高光」時刻﹡◇。光明地產在其公司介紹中指出光明地產的控股股東為光明食品(集團)有限公司(以下簡稱「光明集團」)⊿↑,是其核心主業之一、主力艦、利潤支撐♀♀。

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文:胡嘉琦 朱耘房地產宏觀調控常態化的背景下∵∟,一眾房地產上市企業2019年上半年財報表現差強人意♂△♂,在上海灘頗有名氣的光明地產(600708.SH)就是其中之一⊙□┊。財報顯示?,上半年光明地產營收73.19億元⌒⌒↑,同比增加13.72%△,表現還不錯﹡□,但凈利潤方面為5.03億元△△♂,同比下降39.71%▽⊙,可謂「增收不增利」□◇。

拿地增加的同時┊⌒☆,光明地產的開工面積也在擴大〇〇,但竣工面積無法跟上節奏⌒π。2019年上半年┊,光明對此新開工面積 303.3 萬平∵♀,同比增加52.6%↑┊,已超全年計劃目標∴,而2015-2018年▽∴,光明地產新開工面積為135.6萬平方米、178.29萬平方米、256.14萬平方米和472.89萬平方米⌒﹡◇,同比分別增長了-58.66%、31.29%、43.66%和84.62%♂。

「在光明食品集團的強大背景和資源支撐下⊿π,在上海2035年成為全球卓越城市∴,長三角區域一體化國家戰略↑⌒▽,鄉村振興戰略支撐下π?﹡,我們將推進地產業務的創新升級?☆,內部服務集團的項目建設π☆,外部服務社會的發展態勢▽,向社區居住、商業地產、物業物流服務為一體的系統運營商轉型π⌒,成為城市新生活、新地標的開拓者〇?⌒,成為以房地產為底板↑┊,具有光明食品基因◇♂⊙,綜合性產業集團⊙。我們將順應時代〇,加快融入新的戰略定位中去□△,不斷提升公司內在價值▽□π,不斷傳播公司的潛在價值∴◇♀,不斷發揮國企改革排頭兵作用π。」光明地產方面回復《商學院》記者採訪時稱┊。

現金流吃緊房地產業流行着一句話:「現金流為王」◇∴,2019年上半年⊿♂♂,光明地產現金流為負⊙∵♂,事實上對於地產企業而言π┊,經營現金流為負並不鮮見∟,但業內專家提醒 ∟,如果現金流為負∴┊,凈利潤下滑△┊┊,則要提高警惕∟〇♀。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為∴,從光明地產公布的半年度財報來看π⊿,與房地產毛利率大幅下滑有着一定關係⊿⊙。由於其上半年的銷售面積同比減少超過23%也引發了經營性現金流明顯減少♂┊。值得關注的是⌒,其負債提升和2018年以來拿地節奏加快有一定關係∴⊿⊙,拿地增加了對資金的需求π,融資加速則引發流動負債持續提升∟┊,因此其短期面臨的償債壓力依然較大〇┊∟。張波建議◇◇〇,在房地產融資整體偏緊的大背景下∵☆⊿,加大財務風險控制∵,並通過加快項目的開工和面市節奏加速回款∵⊿∴,是改善財務狀況較為關鍵的動作⌒π。

調控加碼 業績增長放緩「增收不增利」是光明地產上半年財報的一大特點☆,光明地產在回復《商學院》記者採訪時稱♂⊙﹡,公司盈力能力下滑♂∵◇,主要原因有兩點□?π。一是2018年♀♂∵,房地產行業調控持續深化↑♀┊,市場經歷了由熱轉冷的變化⊙◇。尤其是隨着各地調控持續加碼♂◇,下半年市場氛圍快速轉冷□,多個城市的地產項目來訪量、認購率大幅下降⌒△☆,成交速度明顯放緩﹡△∟。公司項目主要位於長三角和中西部省會中心城市⌒⌒,恰巧處於政府嚴格調控的城市⊿┊﹡,受外界環境影響比較大▽。其次↑,由於限購政策▽﹡☆,購房需求受到嚴格限制⊙。再加上限價、限貸政策⌒♀?,限售價遠低於市場價↑┊,有些城市甚至低於成本價♂⊙,公司不得已採用策略性持有以等待更好的銷售時機□↑﹡,以便真正實現效益最大化目標〇♂。同時部分城市限制網簽備案速度π♂﹡,已大定並明確購房需求的客戶也無法正式簽定預售合同〇⊙,公司的銷售無法及時實現⌒。二是房地產企業屬於周期性特別明顯的行業⊙,公司2018年的業績實現主要是要靠2015年、2016年獲取的土地儲備後續開發來實現⌒☆☆。而在2015-2016年公司加大了對原有項目的運營開發節奏┊?,適度控制了土地儲備拓展的力度⊿♂∟,受2015年、2016年相對土地儲備量少的影響π↑△,公司在2018年的供應量π⊿,業績未能繼續保持高速增長♂?。

近日☆∴⊿,光明地產公告稱☆☆▽,公司於8月22日-23日發行的2019年度第二期超短期融資券募集的資金已全部到賬〇□。該債券發行金額為人民幣9億元∟⊙,發行利率為3.87%?,期限為180天?,起息日為2019年8月26日☆∟∟。此外♂▽,光明房地產於2019年7月9日-10日發行了2019年度第一期超短期融資券〇▽,實際發行金額為10億元☆⊙┊,利率為3.77%♂△∴,期限為270天▽△,起息日為2019年7月11日▽π△。頻繁發債◇♂,或與光明地產現金流吃緊有關π。

光明集團曾提出了「五年再造一個光明□◇,十年構建實力光明」的戰略目標〇,光明地產作為其利潤支撐⊙▽┊,其業績表現影響着集團的發展┊↑?。

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據光明地產2019年半年報經營評述顯示〇,2019年二季度光明地產拿地節奏逐漸加快┊□,一、二線城市成為布局重心?,投資金額佔比超七成♂♂∵。2015年和2016年π,公司新增房地產儲備面積為85.44萬平方米和52.75萬平方米↑⊿∟,同比下降31.02%和38.26%△。2017-2018年△▽,公司新增房地產儲備面積為94.25萬平方米和144.52萬平方米⊿∵◇,同比增長了78.67%和53.34%△∟?。

事實上⊙♂⊙,房地產高速增長時代一去不復返∴,各大地產商在轉型中♂♂,亦是不斷探索┊,這其中也會出現各種新問題⌒┊。光明地產如何通過轉型做強主業△∴,構建實力光明△☆π,改善當下財務狀況┊┊∟,《商學院》將持續關注♀。

財報顯示↑π,除營收、凈利潤兩項關鍵指標外⌒△□,上半年光明地產資產負債率為82.20%♀,經營活動產生的現金流量凈額為-73.99億元△,較上期-16.24億元減少了355.58%▽。

多元轉型房地產宏觀調控正常態化?⊿♂,為此越來越多的房地產企業提出轉型◇△,光明地產亦不例外☆∟。據悉♂☆↑,光明地產提出了「1+7+5+X」的發展方向∴,1是做實房地產業務的底板☆⊙﹡。7是在以上海為主戰場的多元創新轉型中π▽,結合自身優勢、構建新型商業模式?∟♀,包括保障房建設、城中村建設、殷實農場建設、歷史名鎮保護與開發、城市更新建設、租賃房建設、物流園區打造♂,並逐步向全國複製推廣♀∟☆。在由專業型公司向綜合性平台公司轉型過程中構築「商業平台、物流平台、供應鏈平台、服務平台、建設平台」5個關鍵平台⊿♀π,通過五大平台底板的打造π┊,早日培育出新的經濟增長點┊,同時成為嫁接光明食品集團豐富產業資源的重要載體?∵。通過打造X個全新的商業模式∴,並與主業增強協同粘性▽□□,構建起全新價值鏈體系△∵∟。

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